Prenons l’exemple de M. A, un promoteur immobilier qui vient d’apprendre que la propriété qu’il convoite pour un projet de condominiums résidentiels vient d’être mise sur le marché. Lorsqu’il se rend chez la propriétaire actuelle, Mme B, celle-ci l’informe qu’il y a plusieurs parties intéressées, mais qu’elle est prête à vendre à M. A s’il signe immédiatement une promesse d’achat à un prix supérieur à la valeur du marché.

M. A n’est pas novice dans le domaine de l’immobilier et sait qu’il existe de nombreux avantages juridiques et fiscaux à ce que la propriété soit détenue par une société. Il indique donc dans la promesse d’achat qu’il signe pour le bénéfice d’une société à être créée et que c’est cette société qui signera l’éventuel acte de vente et deviendra propriétaire de l’immeuble.

M. A s’empresse de constituer BeauxCondos Inc. Quelques jours plus tard, il commence à regretter sa décision de surpayer pour la propriété et décide de ne pas aller de l’avant avec la vente, croyant que puisqu’il a signé au nom d’une société, BeauxCondos Inc. sera responsable de tout dommage subi par Mme B en raison du défaut de procéder à la vente.

Imaginez sa surprise lorsqu’il reçoit une réclamation de Mme B. et que son avocat lui dit qu’il en est personnellement responsable. Pourquoi en est-il ainsi? La réponse se trouve à l’article 320 du Code civil du Québec, qui stipule ce qui suit :

«Celui qui agit pour une personne morale avant qu’elle ne soit constituée est tenu des obligations ainsi contractées, à moins que le contrat ne stipule autrement et ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou n’assume pas les obligations ainsi souscrites.»

En d’autres termes, il ne suffit pas qu’une personne déclare qu’elle signe un contrat au bénéfice ou au nom d’une société à être créée, et ce même si l’autre partie est parfaitement consciente de ce fait.

Comment M. A aurait-il pu éviter cette situation? Il est important de noter que les sociétés peuvent maintenant être créées assez rapidement (dans certains cas en moins de 24 heures), de sorte que la première question à se poser est de savoir s’il y a une réelle urgence justifiant la signature du contrat immédiatement. Dans presque tous les cas, il n’y a aucun inconvénient à retarder la signature du contrat de quelques jours.

Si le contrat doit être signé sans délai, il faut prévoir explicitement que la personne qui signe pour la société à être créée ne sera aucunement tenu d’exécuter les obligations prévues au contrat, et ce même si la société n’est jamais créée ou n’accepte pas d’être liée par les termes du contrat.

Bien entendu, M. A aurait également pu demander à son avocat de réviser le contrat avant de le signer!

Vous avez des questions relatives à un contrat? Nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous pour céduler une consultation avec un de nos avocats.

Les “dommages” en droit québécois peuvent être regroupés en deux grandes catégories distinctes, soit les dommages contractuels et les dommages extracontractuels. Les dommages contractuels sont ceux liés à un contrat conclu entre deux ou plusieurs personnes. Les dommages extracontractuels sont plutôt liés à un manquement aux lois régissant les relations entre les personnes de façon générale.

Il existe plusieurs catégories de dommages, tels les dommages matériels, physiques, pécuniaires (financiers), moraux (psychologiques), ou punitifs. Les critères à utiliser pour évaluer le montant à accorder à titre de dommages seront établis en fonction du type de dommage et vont grandement dépendre des faits propres à chaque dossier.

Par contre, avant même d’évaluer la nature des dommages subis et la valeur à accorder à chacun, le tribunal devra d’abord être convaincu qu’il y a lieu d’en accorder. La première étape de l’évaluation des dommages consiste donc à prouver qu’un dommage a été subis par une personne, le demandeur, qu’une faute a été commise par une autre personne, le défendeur, et qu’il existe un lien entre la faute reprochée et le dommage subi. Lorsque le tribunal est convaincu que ces trois éléments sont présents, il pourra à ce moment faire l’évaluation plus précise des types de dommages subis et des montants à accorder en compensation de ceux-ci.

Les dommages

L’évaluation des dommages matériels ou pécuniaires est généralement relativement simple à faire. Si un bien est endommagé ou perdu et que le demandeur doit engager des dépenses afin de remplacer ou de réparer le bien, il sera facile d’en faire la preuve par la présentation des factures ou des reçus pour les dépenses engagées. De même, si le demandeur doit s’absenter du travail durant une certaine période en raison du dommage subi, prouver la perte de salaire présente en général peu de difficulté.

L’évaluation du dommage physique se fait par une preuve médicale. Le demandeur qui subit par exemple une fracture de la cheville en chutant dans un stationnement glacé devra démontrer par une expertise médicale l’ampleur de la fracture subie et les séquelles prévisibles, temporaires ou permanentes, de cette fracture. L’évaluation médicale peut être faite par un médecin mais peut aussi être faite par tout autre professionnel de la santé tel un ergothérapeute ou un orthopédiste.

Les dommages moraux ou psychologiques servent à compenser le demandeur de tous les troubles, dérangements, inconvénients ou douleurs subis par la faute du défendeur. Ces dommages, par nature immatériels, seront évalués par le tribunal qui devra leur attribuer une valeur en se basant sur les faits propres à chaque dossier. Le tribunal aussi considérer les autres décisions rendues en semblables matières afin de déterminer le montant approprié à accorder.

Peu importe le type de dommage accordé, le tribunal doit veiller à accorder un montant qui compense la perte subie ainsi que le gain perdu mais sans plus. En effet, l’octroi de dommages ne vise pas à “enrichir” le demandeur mais vise plutôt à le compenser pour les pertes subies en raison de la faute du défendeur.

Les dommages punitifs

Les dommages punitifs, pour leur part, sont d’une nature quelque peu différente. Contrairement aux dommages mentionnés précédemment, les dommages punitifs ont pour objet de punir un comportement fautif et d’avoir un effet dissuasif afin de prévenir la répétition d’un tel comportement par le défendeur ou par toute autre personne.

Les dommages accordés ne peuvent excéder ce qui est suffisant pour assurer cette fonction préventive. Le tribunal devra considérer à cet effet tous les faits au dossier, notamment la gravité de la faute du défendeur ainsi que sa situation financière et patrimoniale.

Conclusion

Il est à noter que le demandeur doit indiquer dans sa demande introductive d’instance tous les dommages et tous les montants réclamés. Le tribunal sera par la suite lié par la demande et ne pourra accorder de dommages au-delà de ce qui est réclamé par le demandeur. Ce dernier a donc tout intérêt à consulter rapidement un avocat qui sera en mesure d’évaluer le plus justement possible les dommages subis et la valeur de ceux-ci afin d’éviter de mauvaises surprises au tribunal.

La mise en demeure doit être faite par écrit, et vise à informer l’autre personne ou l’entreprise de ce qui est réclamé. Elle a aussi pour but de lui donne un délai raisonnable pour accomplir son obligation. La durée d’un délai considéré comme raisonnable à donner à l’autre partie varie beaucoup et peut varier de quelques heures à plusieurs jours ou semaines, selon les circonstances.

La mise en demeure n’est généralement pas obligatoire avant d’entreprendre un recours en justice, sauf dans deux circonstances: lorsqu’un vendeur demande l’annulation de la vente d’un immeuble et lorsqu’un acheteur constate un vice caché dans un immeuble dont il a fait l’acquisition. Dans ces cas, l’envoi d’une mise en demeure est obligatoire et son absence préalable à la demande en justice vous faire perdre votre droit de reprendre possession de votre immeuble ou de réclamer des dommages en raison du vice caché découvert.

Il est toujours plus prudent de transmettre une mise en demeure à l’autre partie avant de déposer une demande en justice. La mise en demeure peut en effet être suffisante pour régler le dossier et convaincre l’autre partie d’accomplir ses obligations sans qu’une demande en justice ne soit nécessaire, limitant ainsi les coûts d’un éventuel litige. La mise en demeure sert aussi de point de départ pour le calcul des intérêts dans l’éventualité où la demande en justice est nécessaire. Les intérêts seront à ce moment calculés à compter de la date de notification de la mise en demeure, et non à compter de la date de la demande en justice ou du jugement à être rendu.

Vous avez tout intérêt à consulter un avocat pour la rédaction d’une mise en demeure. Une lettre provenant d’un bureau d’avocats et transmise par huissier démontre en effet le sérieux de votre réclamation et de vos démarches et peut faciliter grandement la résolution du litige avec l’autre partie. L’avocat sera aussi en mesure de déterminer l’ampleur exacte du problème auquel vous faites face et pourra déterminer quel est le délai raisonnable à accorder à l’autre partie afin d’exécuter ses obligations. Advenant l’ouverture de l’autre partie à négocier un règlement, il sera finalement en mesure de mener ces négociations efficacement afin d’en arriver au règlement le plus avantageux pour vous et éviter ainsi les frais liés à la demande en justice.